土地吸金1400亿、溢价率封顶 杭州控地价风声再起

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综合欧美五月丁香五月

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自今年年初以来,杭州土地供应节奏一直在快速发展,过去三天仅售出13个地块,总额近200亿元。这只是杭州土地市场的冰山一角。

据综合机构统计,杭州上半年土地流转总量已突破1400亿元,远远领先于其他城市。土地供应速度的推动力来自较低的库存。

虽然业内人士认为杭州目前的土地价格风险是可控的,但在杭州一些高层建筑的高楼价和主城区的溢价率反复上限的背景下,相关土地的声音价格控制也在增加。

三天卖13块地块,吸引近200亿元人民币

6月26日,杭州余杭区共有5个住宅用地被转让。待售土地总面积490亩,总建筑面积686,000平方米。交易总额最终完成,土地出让金总额为81.74亿元。

其中,旧余杭段杭州未来科技城两块地块的起拍价已达到2万元/平方米,拍卖前区域楼层价格记录已经刷新。其他三个地块的保费率接近30%。

众所周知,杭州的土地市场迅速升温,保费率先后上升。 3月,对杭州主城区的土地出让进行了调整:当保费率达到30%时,价格上限被锁定,竞标比率转为竞争对手。此前,优质上限的比例为50%。

6月26日的土地转让只是杭州土地市场的冰山一角。与今年6月24日深圳超过200亿元的“史诗”土地拍卖纪录不同,杭州的土地供应节奏已经迈出了一大步。

同样在6月24日,杭州出售了8块土地,总起价为95.1亿元。最终交易价格为113.41亿元,总转让面积573亩,总建筑面积87.54万平方米。

萧山区的五块地块分为新希望,中天,中安,浙江临集团和平安房地产。临安区的三块地块分别由越秀,好家园和杭州明伦工业赢得,总交易价格为29.05亿元。

6月24日至6月26日,杭州进行了三笔交易,土地出让金总额近200亿元。

在杭州,土地市场刷新底价也很常见。 6月14日,杭州市阜阳区银湖,东洲共有4个宅基地成功售出。总销售面积为279,200平方米,总交易价格为49.03亿元。杭州银湖36-C地块被碧桂园子公司以19.21亿元收购,楼面价格为12630元/平方米。这不仅是碧桂园首?谓敫费舻厍衣ッ婕鄹褚菜⑿铝烁费粽氐募锹肌?

同时,杭州主城区的土地出让率受到限制的情况并不少见。 5月17日,8个地块转移到杭州主城区,总起价124亿元,总营业额163.4亿元。在五块住宅用地中,除人才用地外,保费率达到30%。

上半年,土地出让金超过1400亿元,远远领先。

自今年上半年以来,杭州在土地市场的销售一直遥遥领先。

根据中原地产的数据,截至6月17日,今年土地销售最多的城市是杭州,达到1220亿元,其他城市则超过1000亿元。例如,苏州销售827亿元,天津销售802亿元,武汉销售758亿元,北京销售714亿元,上海销售670亿元。

从目前的角度来看,6月26日是2019年上半年在杭州的最后一战。截至6月17日,杭州的土地出让金额达到1220亿元。如果增加6月24日和6月26日的土地交易金额,杭州今年上半年的土地出让总额已超过1400亿元,与2018年上半年相比。据不完全统计,杭州十区共有140多块地块。

事实上,在今年1月2日,杭州的第一次土地出售导致了四个地块的推出。根据杭州市政府官方网站,2019年,杭州市计划出售357块土地,总面积为13,423亩,其中杭州10区计划出售288块土地,面积为11,474亩。通过这种方式,上半年土地市场完成了近一半的计划。

据悉,为确保2019年年度目标的完成,杭州于2018年12月召开了大规模调查和处置闲置土地的特别会议,以加快供应,按照原则“先易而不困难”,改善未尽快用于土地的土地使用程序。与此同时,2019年主城区完成了3000亩商业用地的储存,也被列入市政府年度综合评价。

杭州供应这种供应,保证了其在土地市场上的节奏。

由于前一个原因,“自2019年以来,杭州,宁波,合肥等城市一直是长三角地区的核心。市场相对火爆,因此土地价格上涨得更快。与此同时,高额溢价区块交易也集中在中国东部的热点地区,如杭州和苏州。凯瑞研究中心的报告显示。

中原地产首席分析师张大伟也认为,自4月以来,一些城市的土地市场经历了局部变暖。本轮土地市场变暖始于二线城市,尤其是杭州,苏州,武汉等城市。

库存去化周期为2.4个月,增加土地供应和控制风险

为什么杭州如此密集?在这方面,宜居研究中心智库研究部主任颜跃进认为,杭州目前的土地供应密集,反映了上半年积极增加供应和补充库存的方向。

今年4月,自然资源部发布了关于2019年“五类”住宅用地控制目标制定和实施的通知。如果消化周期超过36个月,应停止土地供应; 36-18个月,适当减少土地供应; 18-12个月,保持平稳的土地供应; 12-6个月,增加土地供应; 6个月以下,有必要大幅增加和加快土地供应。

根据宜居研究院5月份发布的全国100个城市住宅库存数据,杭州的库存周期仅为2.4个月。它是百城市中倒数第二的地方,仅略高于郑州,属于应加快土地供应的城市类别。

众所周知,库存存储周期是储蓄与销售的比率=当月新建商品房的库存面积/过去六个月新建商品房的平均交易面积。 2019年5月,100个城市新建商品住宅的库存/销售比率为9.8个月,这意味着消化库存需要9.8个月。这个值远远高于杭州。

严跃进认为,对于杭州来说,目前的去库存周期相对较低,有必要增加供应节奏。在下半年,土地供应将继续增加。

另一位业内人士预测,根据目前杭州的土地供应节奏,今年的土地出让金似乎没有悬念超过2000亿元。

“杭州1月至5月的土地价格几乎与2018年相同,但与2017年的高位仍有15%的差距。整体土地征收风险仍然可控。“易居中国首席执行官丁祖珍认为如此。

然而,在增加土地供应的同时,颜跃进认为有必要防范土地价格上涨。

在今年市场增长迅速的城市,如合肥和东莞,他们修改了地球规则,以防止市场过热。继3月份主城区杭州限价保费率之后,有传言称“土地市场可能会实施高价限价和精装价格限制”。

在这方面,严跃进说土地市场最敏感的问题是土地价格问题。杭州在地价控制方面有新举措,这是可以理解的。房地产公司不应盲目抢占土地,而应该被视为一个良好的账户,以防止未来的土地价格成本。

新京报